Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmeden doğan hak ve borçları belirleyen ve taraflar arasındaki menfaat dengesini sağlayan özel bir hukuk dalıdır. Kira ilişkileri konut, çatılı iş yeri, tarımsal arazi, araç ve benzeri pek çok eşyayı kapsayabilir. Antalya’nın turistik ve ticari potansiyeli, şehirde kira ilişkilerinin sayısını ve çeşitliliğini arttırdığından, bu alandaki uyuşmazlıklar da giderek karmaşık hâle gelmektedir. Kira bedelinin güncellenmesi, tahliye davaları, sözleşme feshi, depozito iadesi gibi meseleler; güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alınmadığında hem kiraya veren hem de kiracı için ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Tam da bu noktada, kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak riskleri en aza indirir, hukuki sürecin hızlı ve etkili şekilde sonuçlanmasını sağlar.
Antalya’da Kira İlişkilerinin Özellikleri
Antalya; turizm, tarım ve inşaat sektörlerinin yoğunluğu sebebiyle konut ve iş yeri kiralarının mevsimsellikten etkilendiği, kısa dönem kiralamaların yaygınlaştığı özel bir bölgedir. Oteller, günlük kiralık daireler ve sezonluk iş yeri kiralamaları; klasik uzun vadeli kira sözleşmelerinden farklı hukuki ihtiyaçlar doğurur. Örneğin turizm sezonuna bağlı artış gösteren kira bedelleri, taraflar arasında kira tespit davası açılma ihtimalini yükseltir. Aynı şekilde yabancı uyruklu kiracıların sayısının artması, sözleşmelere uluslararası özel hukuk boyutu ekler. Avukat Kamile Kaya, Antalya piyasasının dinamiklerini yakından takip ederek, sözleşmelere bölgeye özgü hükümler ekler; doğabilecek ihtilafları daha doğmadan önlemeyi hedefler.
Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Temel Unsurları
Geçerli bir kira sözleşmesinin kurulması için tarafların kira konusu, kira bedeli ve kira süresi üzerinde anlaşması yeterlidir. Bununla birlikte, sözleşmeye eklenen “yan hükümler” (depozito, tahliye taahhüdü, aykırılık cezaları vb.) ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda tarafları korur. Kira sözleşmesi yazılı yapılmasa da geçerlidir; ancak ispat kolaylığı, icra takibinde hız ve olası vergisel avantajlar nedeniyle yazılı sözleşme önerilir. Avukat Kamile Kaya, kiraya verenin risklerini minimize edecek ayrıntılı madde düzenlemeleri (örneğin erken fesih tazminatı, kira artış formülü, teslim tutanağı vb.) hazırlayarak hem kiraya veren hem de kiracının haklarını dengeler, mahkeme aşamasında belirsizliği ortadan kaldırır.
Kira Sözleşmesinin Şekli ve Yazılı Sözleşme Avantajları
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesini resmi şekle bağlamaz; ancak uygulamada yazılı sözleşme yapılması, ispat yükünün hafiflemesi açısından önemlidir. Yazılı sözleşme, ilerleyen dönemde kira bedelinin belirlenmesinde, kiracının temerrüdünde veya tahliye süreçlerinde belge niteliği taşır. Noter onaylı tahliye taahhütnamesi, kiraya verenler için tahliye davalarında ciddi bir avantaj sağlar. Avukat Kamile Kaya’nın sunduğu hizmetler; kira sözleşmelerinin güncel mevzuata uygun, açık ve anlaşılır metinler hâlinde düzenlenmesini, ayrıca yabancı dille hazırlanacak sözleşmelerde tercüme doğruluğunun sağlanmasını da içerir.
Kiracının Hak ve Yükümlülükleri
Kiracı, kira konusu taşınmazı “özenle kullanmak” ve kira bedelini zamanında ödemek zorundadır. Bunun yanı sıra:
- Kira bedelini ödeme borcu – sözleşmede kararlaştırılan gün ve şekilde ödeme yükümlülüğü, aksi hâlde temerrüt faizi ve icra takibi riski doğar.
- Taşınmazı amacı doğrultusunda kullanma – izinsiz tadilatlar kiraya verene tazminat hakkı verebilir.
- Komşuluk hukuku kurallarına uyma – gürültü, zararlı faaliyetler tahliye davası sebebi olabilir.
- Alt kira ve devir yasağı – kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın alt kiracıya devredemez.
Kiracının hakları ise; kiralananın ayıplı teslimi hâlinde kira indirimi, ayıpların giderilmesini talep etme, kira bedelinin indirilmesi için tespit davası açma, gerekirse uyarlama davası ile sözleşme koşullarının değiştirilmesini isteme gibi imkanları kapsar. Avukat Kamile Kaya, kiracı tarafı da temsil ederek hak ihlaline uğrayan kiracıların menfaatlerini korur, gereğinde arabuluculuk ve dava süreçlerini yürütür.
Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumu korumakla yükümlüdür. Kiraya verenin başlıca hakları:
- Kira bedelinin zamanında tahsil edilmesi – ödenmediğinde icra takibi başlatabilir.
- Kira tespit ve uyarlama davası açma – olağanüstü ekonomik koşullar veya uzun süreli sözleşmelerde bedelin güncellenmesi için mahkemeye başvurabilir.
- Tahliye davası açma – kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç sebebi ve yeniden inşa gibi kanuni gerekçelerle.
- Depozito tutarını masraflara mahsup etme – kiracının zararı karşılamak için depozitoyu kullanabilir.
Avukat Kamile Kaya, kiraya verenlerin haklarını korumak adına sözleşme öncesi danışmanlık, temerrüt ihtarnamelerinin hazırlanması, icra takipleri ve tahliye davalarında müvekkillerini temsil eder.
Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Uyarlanması)
Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç değerlere uygun hâle getirilmesini amaçlayan bir dava türüdür. Borçlar Kanunu’na göre; 5 yıllık kira süresi dolmadan yalnızca tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranı kadar artırılabilir. 5 yılı aşan sözleşmelerde, mahkeme, bölgedeki emsal kiralar, döviz ve enflasyon verilerini dikkate alarak hakkaniyete uygun kira bedelini tespit eder. Uyarlama davası ise kira sözleşmesinin “aşırı ifa güçlüğü” kavramı uyarınca yeni koşullara uyarlanmasını amaçlar. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar, salgın hastalıklar veya ekonomik krizler, sözleşmenin başlangıcındaki dengenin bozulmasına yol açabilir. Avukat Kamile Kaya, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini yürüterek uzlaşma imkânını değerlendirir; uzlaşma sağlanamazsa dava dilekçesini hazırlar, bilirkişi raporlarını denetler ve duruşmalarda müvekkillerinin menfaatlerini savunur.
Tahliye Davaları ve Süreç Yönetimi
Tahliye davaları, kiracının tahliyesini gerektiren hukuki sebepler oluştuğunda başvurulan etkili bir yoldur. En yaygın tahliye sebepleri:
- Ödeme Temerrüdü – iki haklı ihtara rağmen kira bedeli ödenmezse icra yoluyla tahliye davası açılabilir.
- Tahliye Taahhüdü – kiracının noter onaylı yazılı taahhüdü, belirttiği tarihte tahliyeyi zorunlu kılar.
- İhtiyaç Sebebi – kiraya veren veya yakınlarının konut ihtiyacı mahkeme kararıyla tahliyeyi mümkün kılar.
- Yeniden İnşa ve İmar – kiralananın yıkılıp yeniden yapılması veya kapsamlı onarımı gibi durumlarda uygulanır.
Tahliye davalarının usulüne uygun yürütülmemesi, kiraya verenin davayı kaybetmesine ve uzun süre kiracıyı çıkaramamasına yol açabilir. Avukat Kamile Kaya, tahliye öncesi ihtar süreçlerini eksiksiz yönetir, haklı ihtar şartlarının oluşup oluşmadığını denetler ve ara karar aşamalarında stratejik itirazlarda bulunur.
Depozito, Aidat ve Yan Giderler
Depozito, kiraya verenin taşınmazda doğabilecek zararları güvenceye almak için talep ettiği tutardır ve Borçlar Kanunu’na göre üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito, bankada vadeli bir hesaba yatırılmalı ve kira süresi sonunda, kiraya veren zararlarını mahsup ettikten sonra kiracıya iade edilmelidir. Aidat ve ortak giderler ise Ana Taşınmaz Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca belirlenir. Ortak alanların bakım onarımı, güvenlik ve temizlik masrafları genellikle kiracı tarafından karşılanır. Ancak demirbaş niteliğindeki büyük onarım giderleri kiraya verene aittir. Avukat Kamile Kaya, taraflar arasında bu hususlarda net hükümler konularak gereksiz ihtilafların önüne geçilmesini sağlar; depozito iadesi hususunda uzlaşmazlık yaşandığında icra-ihtiyati haciz gibi hızlı çözümler üretir.
İş Yeri Kiralarında Özel Düzenlemeler
İş yeri kiraları, 2012 sonrası Borçlar Kanunu’nda yapılan değişikliklerle önemli farklılıklar kazanmıştır. Örneğin kefalet hükümleri, kira artış oranları ve fesih bildirim süreleri, iş yeri kiraları için ayrı ayrı düzenlenmiştir. Ayrıca iş yeri kiralarında yazılı tahliye taahhüdü bulunması hâlinde kiraya veren, kiracıyı doğrudan icra yoluyla tahliye ettirebilir. Pandemi sonrası dönemde “mücbir sebep” tartışmaları da iş yeri kiralarında sık görülmektedir. Gelir kayıpları yaşayan esnaf ve işletmeler, kira indirimi veya uyarlama talebiyle mahkemeye başvurmuştur. Avukat Kamile Kaya, iş yeri sahipleri ve kiracı işletmeler için sözleşme revizyonu, ihtarname hazırlama, icra takibi ve dava temsil hizmetleri sunarak ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliğini destekler.
Konut Kiralarında Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay kararları, kira sözleşmelerinin yorumlanması ve uyuşmazlıkların çözümünde kritik rol oynar. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin son kararları, “önemli onarım” kavramının kapsamını genişleterek kiraya verene yüklediği sorumlulukları netleştirmiştir. Bunun yanı sıra, tahliye taahhüdünün geçerliliği için imza tarihinin, kira sözleşmesi tarihinden sonra olması gerektiği yönündeki içtihat yerleşmiştir. Yine 5 yıllık kira artışı sınırı, tüketici fiyat endeksi ile sınırlı kalmayıp; hakimin hakkaniyet indirimi veya artışı uygulayabileceğini ortaya koyan kararlar ışığında yorumlanmaktadır. Avukat Kamile Kaya, güncel içtihatları sürekli takip ederek davalarda en yeni Yargıtay kararlarını argüman olarak sunar ve müvekkillerine güçlü bir savunma stratejisi hazırlar.
Kira Alacaklarının Tahsili ve İcra Takipleri
Kira alacaklarının tahsili çoğu zaman icra takibi yoluyla yapılır. Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya ihtarname gönderdikten sonra İlamsız İcra Takibi başlatabilir. Kiracının itiraz süresi 7 gündür; itiraz edilmediği takdirde takip kesinleşir ve tahliye talep edilebilir. Kiracının itirazı hâlinde, itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılır. Avukat Kamile Kaya, tahsilat sürecinde; uygun takip türünün seçilmesi, ödeme emri hazırlanması, itirazın iptali ve tahliye aşamalarında hukuki destek sağlar. Ayrıca teminat mektubu veya depozitonun paraya çevrilmesi süreçlerinde müvekkillerini temsil ederek kira alacaklarının hızlı tahsil edilmesine katkıda bulunur.
Arabuluculuk ve Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yolları
2023’te yapılan mevzuat değişikliğiyle, konut ve çatılı iş yeri kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması getirilmiştir. Arabuluculuk, tarafların gönüllülüğe dayalı ve gizli bir ortamda anlaşmasını amaçlar. Uzlaşma sağlandığında tutulan arabuluculuk belgesi, mahkeme kararı hükmünde icra edilebilirlik kazanır. Avukat Kamile Kaya, arabuluculuk sürecinde müvekkillerine stratejik rehberlik yapar, uzlaşma tutanaklarının ileride icra edilebilirliğini garanti altına alacak şekilde hazırlanmasını sağlar. Böylece uzun dava süreçlerinden kaçınılarak zaman ve maliyet tasarrufu elde edilir.
Avukat Kamile Kaya’nın Kira Hukuku Hizmetleri
- Kira Sözleşmesi Hazırlama ve Revizyon – Konut, iş yeri ve kısa dönem (airbnb vb.) kiralamalar için özelleştirilmiş sözleşmeler.
- Uyarlama ve Kira Tespit Davaları – Ekonomik dalgalanmalar sebebiyle kira bedelinin güncellenmesi.
- Tahliye Davası ve İcra Takipleri – Temerrüt, ihtiyaç, taahhüt veya yeniden inşa sebebiyle tahliye süreçlerinin yönetimi.
- Depozito ve Zararlara İlişkin Uyuşmazlıklar – Depozitonun iadesi, tadilat masraflarının tazmini.
- Arabuluculuk ve Alternatif Çözüm – Zorunlu arabuluculuk görüşmelerinde müzakere ve anlaşma metni hazırlama.
- İcra ve Tahsilat Danışmanlığı – Kira alacaklarının hızlı tahsili, teminat mektubu süreci.
Avukat Kamile Kaya, müvekkillerine sonuç odaklı, şeffaf ve etik ilkelere uygun hizmet sunarak kira hukuku alanında oluşabilecek tüm riskleri öngörür, önleyici avukatlık anlayışıyla hareket eder.
Sık Sorulan Sorular
1. Kira artış oranı 2025 yılı için kaçtır?
2025 takvim yılında konut kiralarında geçerli üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Ancak bu oran, 5 yılı aşan sözleşmelerde hakimin takdir yetkisini sınırlamaz.
2. Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve noter huzurunda düzenlenmelidir. Aksi hâlde geçersiz sayılır.
3. Kiracı depozitoyu nasıl geri alabilir?
Kiracı, taşınmazı teslim ettikten sonra kiraya verenin üç ay içinde bankaya yazılı onay vermesi hâlinde depozitosunu geri alabilir; onay verilmezse kiracı icra takibi başlatabilir.
4. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Taraflar anlaşmaya varamazsa arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.
Neden Avukat Desteği?
Kira hukuku, sürekli güncellenen mevzuat ve içtihatlarla dinamik bir yapıya sahiptir. Hatalı hazırlanmış bir sözleşme, usule aykırı tebligat veya süresi kaçırılmış dava açma hakkı; geri dönüşü zor hak kayıplarına yol açar. Avukat Kamile Kaya, önleyici hukuki danışmanlık ile uyuşmazlık çıkmadan riskleri bertaraf eder, dava ve icra süreçlerini teknik ayrıntılara hâkim şekilde yönetir, müvekkillerinin maksimum faydayı elde etmesini sağlar.
